賃貸マンションが津波で水没。それでも家賃を払う必要がありますか？

【Q】私は賃貸マンションの３階に住んでいましたが、東日本大震災による津波でマンションが水没し住めなくなりました。それでも家賃を払う必要がありますか？また、賃貸借契約を解約できますか？

【A】マンションが水没し居住が客観的に不可能になったので、家賃の支払義務は生じません。また、マンションが全壊し、もはや賃貸借できない状況であれば、解約の申し出をするまでもなく賃貸借契約は当然に終了します。


〔ちょっと解説〕

　家やマンションの賃貸借は、お金（家賃）を払って家やマンションを借り、それを使うことですから、家主は、借家人に家やマンションを使用させる義務を負います（民法601条）。もし家やマンションが客観的に使用できない状況になれば、家主は自分の義務を果たせないのですから、それに応じて借家人も家賃を支払う義務を免れることになります。

　上記の例のようにマンションが津波で水没した場合には、そこに住むことが客観的にできなくなったわけですから、家賃の支払義務は生ぜず、借家人は水没後の家賃を支払う必要がありません。

　さらに、マンションが全壊し今後も住めない状況であれば、もはや賃貸借できないので、賃貸借契約を存続させる意味がなく、賃貸借契約は当然に終了すると考えられています。ですから、家主に解約の申し出をするまでもなく賃貸借契約は終了し、借家人は家賃を支払う必要はなく、敷金や保証金などが清算されることになります。


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