借りた土地の上にある自宅が地震で全壊。土地を借り続けられますか？

【Q】私はAさんから土地を借り、その上に自宅を建築して住んでいました。東日本大震災で私の自宅は全壊してしまいました。自宅が全壊しても、Aさんから土地を借り続けることができるのでしょうか？ なお、土地の賃貸借契約には、「建物が地震で全壊したときは土地の賃貸借契約は当然に消滅する」と書かれています。

【A】借地上の建物が全壊しても借地権は存続しますから、引き続きAさんから土地を借りることができます。また、賃貸借契約に書かれている上記の特約は無効ですから、賃貸借契約は消滅せず、やはり土地を借り続けられます。


〔ちょっと解説〕

　土地の賃貸借契約は、あくまでも土地を対象にした契約です。土地上の建物が地震で全壊しても、土地までもなくなるわけではありませんから、土地の賃貸借契約は存続します。ですから、土地を借りる権利（借地権）は存続し、上記の例で「私」は引き続きAさんから土地を借りることができます。

　では、土地の賃貸借契約に「建物が地震で全壊したときは土地の賃貸借契約は当然に消滅する」と特約が書かれていたら、どうでしょうか？このような特約を見かけることがたまにあります。

　このような特約は原則として、土地を借りる側に不利な特約ですから無効とされます（借地借家法９条）。つまり、このような特約が契約書に書かれていても、何も効果がないのです。ですから、土地の賃貸借契約は消滅せず、やはり土地を借り続けられます。

　ただし、一時使用目的の借地権については、このような特約も有効とされていますので、土地の賃貸借契約は消滅します。例えば、住宅を改築するために臨時の仮住宅を建てるとき、仮住宅のための敷地を一時的に借りたとしましょう。このような場合、一時的に使用するために土地を借りたことが明らかですから「一時使用目的の借地権」を設定したことになるのです（借地借家法25条参照）。そして、もし上記のような特約があれば、その特約は有効とされ、臨時の仮住宅が地震で全壊すれば土地の賃貸借契約は消滅し、もはや敷地を借り続けることはできません。もっとも、新たに土地の賃貸借契約を結ぶことは可能です。


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